Giá xây nhà phần thô Lâm Đồng mới nhất 2026!

Năm 2026 là năm biến động giá rất lớn đối với ngành xây dựng nói chung và xây dựng nhà ở riêng lẻ tư nhân nói chung. Cụ thể tất cả các vật tư xây dựng đều tăng phi mã do ảnh hưởng của giá nhiên liệu xăng, dầu. Nguyên nhân đó dẫn đến chi phí sản xuất và chi phí vận chuyển nguyên vật liệu tăng cao, làm tăng chi phí xây dựng lên.

Hiện nay, nhu cầu xây dựng nhà ở riêng lẻ tại Lâm Đồng rất cao. Để đáp ứng được nhu cầu cho Chủ đầu tư xây dựng nhà với đơn giá thực tế và tiết kiệm nhất, Nhà đẹp Đà Lạt sẽ trình bày cụ thể ở bài viết này để Quý khách hàng tham khảo.

Với những lợi ích to lớn của gói thi công xây dựng phần thô Lâm Đồng như: tiết kiệm chi phí, linh hoạt trong việc cân đối chi phí hoàn thiện, chủ động được việc giám sát và kiểm soát chất lượng công trình.

Ngoài ra, chủ đầu tư có thể so sánh, tham khảo và lựa chọn được đơn vị thi công phù hợp với yêu cầu Chủ đầu tư. Đáp ứng các tiêu chí về chi phí, chất lượng, thẩm mỹ và tiến độ…

Giá xây nhà phần thô Lâm Đồng

Xây nhà phần thô là gì?

Xây nhà phần thô Lâm Đồng là gói thầu được Chủ đầu tư ký với nhà thầu với các nội dung công việc cơ bản như sau:

• thi công toàn bộ khung bê tông cốt thép từ móng tới lợp mái;
• xây tường bao và ngăn toàn bộ nhà, tô trát toàn bộ tường trong và ngoài nhà;
• cung cấp vật tư và nhân công thi công hệ thống điện nước âm nền, âm tường ( ống chờ, ống luồn dầy điện âm tường; ống cấp nước và thoát nước âm sàn, âm tường và trong hộp kỹ thuật),
• cung cấp nhân công ốp lát gạch nền, gạch nhà vệ sinh; chống thấm toàn bộ nhà vệ sinh, ban công, máng xối …
• Ngoài ra còn cung cấp nhân công lắp đặt thiết bị điện, thiết bị vệ sinh ( Chủ đầu tư cung cấp thiết bị); cung cấp nhân công sơn nước ( tùy theo nhu cầu Chủ đầu tư).

Các hạng mục xây dựng không thuộc phần thô gồm:

1. Không thi công phần toàn bộ cửa đi, cửa sổ.
2. Không thi công hạng mục trần thạch cao, trần nhựa, trần gỗ …
3. Không thi công hạng mục đá granite cho cầu thang hay bậc cấp.
4. Không thi công hạng mục lan can trong và ngoài nhà.
5. Không thi công hệ thống phòng cháy, chữa cháy (trừ khi có thỏa thuận theo yêu cầu Chủ đầu tư)
6. Không thi công hạng mục lắp đặt thiết bị thang máy/ Hệ thống năng lượng mặt trời/ Hệ thống camera an ninh, thông tin liên lạc…
7. Không cung cấp và lắp đặt hạng mục nội thất và thiết bị nội thất.

Các hạng mục có thể thỏa thuận 1 lần cho hạng mục phần thô nhà:

1. Hạng mục cọc khoan nhồi/ cọc ép/ cọc vây (đối với thiết kế kết cấu có cọc), nhà thầu thi công có thể nhận thi công và kiểm soát chất lượng hạng mục này.
2. Hạng mục sân, cổng, hàng rào và taluy (nếu có) đảm bảo theo yêu cầu thiết kế và chi phí phù hợp.
3. Các hạng mục khác (nếu có) theo nhu cầu của Chủ đầu tư.

Các vật liệu xây nhà phần thô cam kết thực hiện:

Nhà thầu thi công cung cấp vật tư xây nhà phần thô Lâm Đồng gồm:

• Cát đúc, cát xây, cát tô: thường là nguồn cát tại địa phương, phải đảm bảo thành phần hạt, không lẫn tạp chất, không lẫn rác, hữu cơ; không dính dầu mỡ, muối hoặc chất ăn mòn; không chứa bùn, sét. Nếu cát xây dựng không đảm bảo sẽ làm ảnh hưởng đến chất lượng kết cấu nhà; giảm tuổi thọ của công trình.
• Đá 1×2: Sạch và hạt đều, đạt độ cứng; chú ý cần tưới đẫm để rửa sạch thành phần bụi và bột đá lẫn vào đá 1×2 trước khi sử dụng đổ bê tông.
• Xi măng: Sử dụng xi măng Pocland PC 40 có thương hiệu: Hà Tiên/ Nghi Sơn/ Insee …Xi măng phải được bảo quản kỹ trong kho đảm bảo không ảnh hưởng đến chất lượng công trình.
• Thép tròn: Sử dụng thép có cường độ Mác thép CB400 hay SD 390; thường sử dụng thép Pomina ( Thép Miền Nam) hay thép Hòa Phát.
• Thép hình: thường sử dụng cho công tác lắp dựng hệ vì kèo, xà gồ, cầu phong, li tô đỡ mái. Sử dụng toàn bộ thép hộp tráng kẽm của các đơn vị sơn sản xuất thương hiệu: thép Việt Nhật/ thép Hoa Sen…
• Bê tông thương phẩm: Đối với nhà ở riêng lẻ thường sử dụng bê tông thương phẩm M250 đến M300 đá 1×2; độ sụt phải phù hợp với từng hạng mục công việc xây dựng ( móng, cột, sàn, vách, cọc, mái …); bê tông thương phẩm phải đảm bảo vận chuyển tới công trình quá 90 phút. Quá trình đổ bê tông của một mẻ bê tông từ cối trộn không quá 150 phút (kể cả thời gian xuất xưởng). Mỗi xe bê tông phải lấy độ sụt theo phiếu xuất xưởng, lấy độ sụt bê tông không được vỡ côn hoặc sạc côn.Cứ dưới 20m3 bê tông phải lấy tổ mẫu bê tông cho mỗi hạng mục xây dựng. Tổ mẫu được lưu và tiến hành ép kiểm tra cường độ chịu nén sau thời gian bão dưỡng mẫu theo quy định.
• Gạch xây: lựa chọn gạch có độ cứng và đều gạch. Thường sử dụng gạch 6 lỗ tròn và câu tường đôi bằng gạch thẻ 2 lỗ hoặc gạch đặc.
• Ngói lợp/ tôn lợp: Tuân thủ bản vẽ được duyệt. Chú ý hệ đỡ mái ngói thường sử dụng hệ sắt hộp tráng kẽm 3 lớp. Ngói thường sử dụng ngói Thái SGC/ Ngói Mỹ Xuân/ Ngói Nhật Inary …
• Ống cấp và ống thoát nước: Ống cấp thường sử dụng là ống PVC/ PPR loại dày, đáp ứng đường kính theo hồ sơ thiết kế; Ống thoát nước sử dụng chủng loại, đường kính ống, độ dày đáp ứng công suất sử dụng. Nên sử dụng ống Bình Minh/ Tiền Phong.
• Ống luồn dây điện: yêu cầu sử dụng ống chống cháy và phải là ống cứng cho các ống luôn dây âm tường âm sàn. Các thương hiệu nên sử dụng: Sino/ Nano…
• Phụ gia chống thấm : Sika Latex/ Sika Bestmix/ Topseal … phù hợp với từng công tác chống thấm, đảm bảo thực hiện theo quy trình chống thấm từng bước. Lưu ý phải test nước cho tất cả các hạng mục chống thấm trước khi thực hiện các công tác tiếp theo.

Quá trình thương thảo và ký kết hợp đồng thi công xây nhà phần thô Lâm Đồng, Hai Bên phải ghi rõ bảng cam kết vật tư vào hợp đồng để làm căn cứ thi công, tránh sự tranh cãi trong quá trình thi công, đảm bảo công trình hoàn thành đạt chất lượng.

Trường hợp có sự thay đổi vật tư, vật liệu (nếu có) phải có sự đồng ý của Chủ đầu tư mới được nhập vào công trình sử dụng.

Nếu có yêu cầu thí nghiệm, kiểm định vật tư, vật liệu thì đơn vị thi công phải chấp thuận và bỏ chi phí thực hiện nhằm đảm bảo vật liệu đảm bảo yêu cầu kỹ thuật. Đây là căn cứ quan trọng để Chủ đầu tư có thể kiểm soát hoàn toàn chất lượng vật tư mà nhà thầu cung cấp, tránh việc tranh cãi khi nhà thầu cố tình tráo đổi vật liệu không như cam kết.

Đơn giá xây nhà phần thô Lâm Đồng mới nhất 2026:

Nhà đẹp Đà Lạt xin cập nhật đơn giá xây nhà phần thô Lâm Đồng mới nhất 4/2026- chi tiết và đầy đủ:

• Giá trên chưa bao gồm thuế VAT;
• Diện tích xây dựng tổng các tầng > 300m2. Nếu nhỏ hơn 300m2 thì đơn giá thêm 100.000 đồng/m2.
• Áp dụng cho đường vận chuyển vật liệu thuận tiện cho xe 4m3 vào được hoặc bề rộng đường > 3.5m. Trường hợp đường hẹp hoặc hẻm cần phải tăng bo phải tính thêm chi phí vận chuyển.
• Giá trên đã bao gồm chi phí xin giấy phép xây dựng và chi phí thiết kế phần kết cấu nhà.
• Riêng chi phí phần móng và mái tính riêng theo thiết kế.
• Đối với nhà cấp 4 thì nhà thầu hỗ trợ phần giấy phép xây dựng và bản vẽ thiết kế thi công. Đơn giá thi công nhà cấp 4 áp dụng đối với diện tích sàn tối thiểu là 120m2, trường hợp diện tích nhỏ hơn 120m2 sàn thì tăng đơn giá thêm 100.000 đồng/m2.
• Đơn giá trên là có thể tăng/ giảm theo nhu cầu và thiết kế của Chủ đầu tư. Chúng tôi sẽ khảo sát và báo giá chuẩn xác đảm bảo không phát sinh cho Chủ đầu tư.

Quy trình thi công xây nhà phần thô Lâm Đồng:

I. GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ THI CÔNG:

• Khảo sát hiện trạng lô đất, cắm mốc ranh giới.
• San gạt, phát quang và dọn dẹp mặt bằng sạch sẽ, thoáng đảng và bằng phẳng.
• Định vị tim trục theo bản vẽ thiết kế được duyệt.
• Làm lán trại, hàng rào bao che, biển báo công trình, đường thi công và tập kết vật tư, máy móc thiết bị.

II. THI CÔNG PHẦN NGẦM VÀ MÓNG:

• Định vị tim trục các hố móng, và tiến hành khoan hoặc ép cọc (nếu có);
• Đào đất hố móng, đục đầu cọc (nếu có);
• Thi công bê tông lót móng M100 đá 1×2;
• Lắp đặt cốt pha, cốt thép móng;
• Lắp đặt hệ thống ống thoát âm nền;
• Đổ bê tông đài, dầm, nền móng.

III. THI CÔNG KHUNG KẾT CẤU BÊ TÔNG CỐT THÉP:

• Thi công phần khung bê tông cốt thép cột, dầm, sàn các tầng.
• Có thể kết hợp xây tường bao trước khi đổ bê tông dầm và sàn các tầng.
• Công tác cốt pha, cốt thép và đổ bê tông phải được nghiệm thu đầy đủ các nội dung công tác và đảm bảo theo bản vẽ được duyệt.

IV. CÔNG TÁC XÂY TÔ TƯỜNG

• Tường bao sử dụng tường đôi dày 200mm, vữa XM M75 để cách âm, cách nhiệt.
• Tường ngăn sử dụng tường đơn dày 100mm, vữa XM M75 ngăn phòng và giảm tải trọng.
• Yêu cầu mạch vữa xây phải đều, đầy và không trùng mạch vữa xây.
• Đối với tường đôi, cứ 5 lớp gạch phải có 1 hàng gạch thẻ/ gạch đinh quay ngang để câu tường.
• Các tường tầng trệt và tường WC phải đổ gờ bê tông cao 20cm trước khi xây, nhằm đảm bảo chống thấm và chống mao dẫn nước lên tường.
• Tường liên kết với cột bằng thép râu D6 dày tối thiểu 25cm; cứ 50cm bố trí 1 râu tường dọc cột.
• Chú ý tường xây liên kết với cột bằng hồ dầu tốt, đảm bảo sự liên kết.
• Tưới bảo dưỡng tường xây liên tục trong vòng 07 ngày sau khi xây được 8 tiếng, khi tường đã liên kết, mạch hồ đã se lại.

V. CÔNG TÁC ĐI ĐƯỜNG ĐIỆN – NƯỚC ÂM :

• Sau khi tường xây cứng được 7 ngày thì mới được cắt đường điện.
• Tránh việc tô trát rồi mới cắt điện vì rất dễ xãy ra tình trạng nứt sau này.
• Đường điện phải cắt ngay thẳng trục, không được đi tắt, đi cong hoặc xéo.
• Lắp đặt hệ thống cấp thoát nước theo trục, theo hộp kỹ thuật.
• Hệ thống cấp nước tuyệt đối không được rải trên sàn kể cả sàn vệ sinh. Tốt nhất là đi âm vào tường và lên trần.
• Các ống thoát nước, thoát phân xuyên sàn phải được đục phểu và chống thấm bằng thanh trương nở kết hợp Sika Grout.
• Các ống nước thoát ưu tiên sử dụng Lơi thay vì Co nhằm thoát nước tốt hơn.
• Nên tách riêng ống thoát riêng biệt: thoát nước sinh hoạt – thoát nước bếp – thoát phân – thoát nước mưa riêng biệt, tuyệt đối không gộp chung.
• Các nhà cao tầng 5-7 tầng thì hệ thoát tầng trệt/ hầm nên đi riêng ra ngoài không nên đấu gộp vào hệ thống chung của toàn nhà. Tránh bị nghẹt hoặc trào ở tầng trệt hoặc hầm.
• Các vị trí thoát nước sàn, phía dưới phải sử dụng bẫy nước chống mùi hôi (con thỏ).
• Hệ thống cấp nước lắp đặt xong phải test áp lực kiểm tra có sự cố rò rỉ hay không mới thực hiện các công tác tiếp theo.

VI. CÔNG TÁC CHỐNG THẤM VÀ TÔ TRÁT:

• Tô trát phải được định vị ghém trước khi tô. Nhằm tạo mặt bẳng tường.
• Chiều dày tô lý tưởng là từ 1.5cm – 2cm. Trường hợp tô dày thì phải chia làm nhiều lớp khác nhau.
• Trước khi tô trát phải tưới nước giữ ẩm cho tường, theo kinh nghiệm là phải tưới trước 01 – 02 giờ đồng hồ để tường no nước và không bị đọng nước.
• Gia cố lưới thép các vị trí tiếp giáp 2 loại vật liệu tường xây và dầm/ cột; các vị trị đường điện đã cắt.
• Tô mặt ngoài nhà nên trộn theo phụ gia chống răn nứt tường Anti Munich Crack, có thể thêm phụ gia Sika Latex nhằm tạo cho bức tường được chắc hơn và hạn chế tối đa răn nứt và thấm.
• Lưu ý quan trọng là tường tô sau 4 tiếng đến 8 tiếng khi đã se mặt nên tưới bảo dưỡng liên tục trong vòng 07 ngày nhằm đảm bảo tường luôn đủ nước để quá trình thủy hóa xi măng diễn ra tốt nhất, tránh việc răn nứt tường.
• Đối với xây nhà trọn gói Lâm Đồng phải chú ý đến hạng mục chống thấm, cụ thể là chống thấm nhà vệ sinh, ban công, máng nước, sân thượng, vách hầm …
• Hiện nay có rất nhiều hãng chống thấm khác nhau, nhưng theo kinh nghiệm của Nhà Đẹp Đà Lạt nên sử dụng loại vật liệu dễ thực hiện và hiệu quả cao, dài lâu trong quá trình sử dụng.
• Chẳng hạn đối với hạng mục Wc: chúng tôi sử dụng Sika Topseal 540 có thành phần là gốc Xi măng rất dễ thi công và phù hợp với mọi điều kiện công trình; chúng ta chỉ cần vệ sinh tương đối sạch sẽ nền Wc và tiến hành quét 3 lớp chống thấm và test nước sẽ yên tâm sử dụng lâu dài.

Các điều cần lưu ý khi xây nhà phần thô Lâm Đồng:

1. Kiểm tra ranh giới và pháp lý lô đất trước khi thi công:

• Việc định vị lại ranh giới lô đất cực kỳ quan trọng. Nhiều trường hợp xây chồng lấn ranh hay xây nhầm lô đất rất hi hữu nhưng đã từng xãy ra. Một điểm chú ý ở pháp lý lô đất tại Lâm Đồng trước đây đều không có tọa độ rõ ràng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên rất khó để định vị chính xác lô đất. Nhiều trường hợp Chủ đầu tư xây dựng căn nhà lên nhưng lại không thể hoàn công vì xây sai hoặc nặng hơn là bị tháo dỡ do xây không đúng theo quy định.
• Vì vậy, việc nhà thầu có trách nhiệm định vị, kiểm tra rà soát các ranh lô đất là rất cần thiết. Ngoài ra, công tác ký giáp ranh với các lô đất xung quanh rất quan trọng, cần phải thực hiện trước khi thi công.

2. Trình bày được giải pháp thi công phần thô phù hợp:

• Để đánh giá được năng lực nhà thầu thi công có phù hợp với công trình mình không thì nhà thầu đó phải có giải pháp thi công từng hạng mục công việc và tổng thể căn nhà. Giải pháp thi công phải đảm bảo an toàn lao động, đảm bảo chất lượng, tiến độ thi công và chi phí phù hợp.
• Giải pháp thi công đi theo chi phí thi công và tiến độ cam kết. Có những nhà thầu thi công chấp nhận cạnh tranh hạ giá thấp nhưng hoàn toàn không có biện pháp thi công khả thi, cũng như cam kết được tiến độ thi công phù hợp. Những tình trạng này làm cho công trình xây dựng không đạt chất lượng, kéo dài tiến độ thi công và nhiều đội thi công bỏ dỡ công trình giữa chừng làm thiệt hại cho Chủ đầu tư.
• Đối với các doanh nghiệp xây dựng uy tín họ luôn sẵn sàng thuyết minh giải pháp kỹ thuật và cam kết bảng tiến độ chi tiết rõ ràng. Tức nhiên họ sẽ không chấp nhận nhận giá thấp hơn mặt bằng để thi không không đạt chất lượng. Nên chúng tôi luôn đề xuất với Chủ đầu tư nên phân tích và lựa chọn các doanh nghiệp xây dựng có uy tín trên địa bàn để giảm thiểu rủi ro trong xây dựng, kể cả phần an toàn lao động.

Các câu hỏi thường gặp khi xây nhà phần thô:

❓ Giá xây nhà phần thô Lâm Đồng hiện nay là bao nhiêu?

👉 Giá dao động từ 3.8 – 5 triệu/m2 tùy:

• Quy mô công trình

• Vật tư sử dụng

• Điều kiện thi công

❓ Phần móng phần thô nhà và phần mái tính như thế nào?

👉 Thông thường:

• Theo hệ số: diện tích trệt x hệ số móng

• Móng sẽ tính riêng tùy theo nền đất (móng đơn, móng băng, móng cọc)

• Móng đơn: 20%; móng băng 1 phương hoặc móng cọc: 50%; móng băng 2 phương: 70%; móng bè : 100%.
• Hệ số mái: từ 10% đến 80% tùy theo thiết kế.

❓ Xây thô phần thô Lâm Đồng bao gồm những hạng mục gì?

👉 Bao gồm:

• Phần kết cấu (móng, cột, dầm, sàn)

• Xây tường, tô tường

• Điện nước âm tường

• Chống thấm cơ bản

• Nhân công điện nước và nhân công ốp lát gạch

❓ Thời gian thi công nhà phần thô bao lâu?

👉 Trung bình:

• Nhà phố: 2.5 – 4 tháng

• Tùy diện tích và thời tiết

❓ Có phát sinh chi phí khi xây nhà phần thô Lâm Đồng không?

👉 Có thể có nếu:

• Thay đổi thiết kế.

• Phát sinh do yêu cầu của Chủ đầu tư.

• Điều kiện thi công không phù hợp.

❓ Có nên chọn nhà thầu trọn gói phần thô không?

👉 Có, vì:

• Tiết kiệm thời gian và chủ động hơn trong phần hoàn thiện nhà.

• Kiểm soát chất lượng tốt hơn

• Hạn chế rủi ro phát sinh

Nhà Đẹp Đà Lạt là thương hiệu thuộc Công ty TNHH Xây Dựng Winta